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家屋の評価について

更新日:2016年06月09日

家屋に対する課税としくみ

  1. 仕上げの材料、状態、間取り等を調査します。
  2. 対象となる家屋と同一のものを評価の時点において、その場所に新築するものとした場合の建築費を、固定資産評価基準の評点数で計算します。これを再建築費評点数といいます。
  3. 経年減点補正率により補正します。
  4. 一点当たりの単価1円に木造は0.94円、非木造は1.1円を乗じます。
  5. 評価額決定

再建築価格

 評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

経年減点補正率

 建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価です。ただし、新築家屋と在来分家屋(新築以外の家屋)の評価額については、評価の仕方が若干異なります。

新築家屋の評価

 評価額のもとになる再建築価格を算出するために、新築された家屋の実地調査を行います。
 調査の内容は、面積や構造、使用している建築資材の材質、施工の程度、電気・給排水等設備の状況について、評価補助員(市職員)が家屋に立ち入り、調査や計測を行います。
 調査した資材などについて、国が示した「固定資産評価基準」に基づき、再建築価格を算出し、これに1年分の経年減点補正率を乗じて評価額を算出します。

新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価

 新築家屋以外の家屋は、評価替えが実施される基準年度に、在来分家屋として再建築価格を算出します。
 算出に当たり、建築物価の動向等を配慮して改正された当該年度における「固定資産評価基準」を用いて、「再建築価格」を算出し、新築時からの経過年数に応じた経年減点補正率を乗じて評価額を算出します。ただし、新しく算出した評価額が前回の評価額を上回る場合は、前回の評価額に据え置されることになります。

 在来分家屋の再建築価格は次の式によって求められます。
 再建築価格 = 前基準年度の再建築価格 × 再建築費評点補正率

新築住宅に対する減額措置

 次の基準を満たす新築住宅は、新築後一定期間、家屋に対する固定資産税の税額が2分の1に減額されます。(減額措置は都市計画税には適用されません。) 

  • 対象となる住宅が専用住宅であること。店舗等との併用住宅の場合は、居住部分の床面積の割合が2分の1以上あること。
  • 居住部分の床面積が50平方メートル(一戸建て以外の賃貸住宅は一戸が40平方メートル)以上280平方メートル以下であること。
  • 平成30年3月31日までの間に新築された住宅であること。(適用期限は、地方税法の改正により変更になる場合もあります。)
  • 減額される範囲
    住居として用いられる部分の床面積が120平方メートルまでのものは、その全部が減額対象となり、120平方メートルを越えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額対象となります。
  • 減額期間
    一般の住宅は、新たに課税される年度から3年度分となります。3階建て以上の中高層耐火住宅は、新たに課税される年度から5年度分となります。

長期優良住宅に係る固定資産税の減額措置

次の基準を満たす新築住宅は、新築後一定期間、家屋に対する固定資産税の税額が2分の1に減額されます。

  • 長期優良住宅の普及促進に関する法律に規定する認定基準(耐久性、耐震性、省エネルギー性、可変性、維持管理の容易性等)に基づき認定を受けて新築された住宅であること。
  • 対象となる住宅が専用住宅であること。店舗等との併用住宅の場合は、居住部分の床面積の割合が2分の1以上あること。
  • 居住部分の床面積が50平方メートル(一戸建て以外の賃貸住宅は一戸が40平方メートル)以上280平方メートル以下であること。
  • 平成30年3月31日までの間に新築された住宅であること。(適用期限は、地方税法の改正により変更になる場合もあります。)
  • 減額される範囲
    住居として用いられる部分の床面積が120平方メートルまでのものは、その全部が減額対象となり、120平方メートルを越えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額対象となります。
  • 減額期間一般の住宅は、新たに課税される年度から5年度分となります。3階建て以上の中高層耐火住宅は、新たに課税される年度から7年度分となります。

(注意)

  • 住宅が完成した翌年1月31日まで資産税課(各総合支所市民生活課)に申告した場合に限ります。
  • 新築住宅に対する減額措置との重複適用は受けられません。

住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置

 次の基準を満たす住宅のバリアフリー改修工事を行った場合、その住宅に対する固定資産税が減額されます。

新築後10年以上が経過し、次のいずれかの方が居住する住宅であること。ただし、賃貸住宅は除かれます。 

  • 65歳以上の方
  • 要介護認定又は要支援認定をうけている方
  • 障害のある方

平成19年4月1日から平成30年3月31日までの間に、補助金等を除く自己負担が50万円以上の次の工事を完了すること。
 (ただし、平成25年3月31日までに改修工事の契約をした場合は30万円以上)

  • 廊下の拡幅
  • 階段の勾配の緩和
  • 浴室の改良
  • 便所の改良
  • 手すりの取付け
  • 床の段差の解消
  • 引き戸への取り替え
  • 床表面の滑り止め化

  (適用期限は、地方税法の改正により変更になる場合もあります。)

減額される額

改修した住宅の床面積が50平方メートル以上のものに限り、床面積のうち100平方メートル分までの固定資産税の3分の1が減額されます。

減額期間

 改修工事を行った翌年度分が減額されます。

  • 改修工事完了後3ヵ月以内に資産税課(各総合支所市民生活課)に申告書を提出した場合に限ります。
  • 新築住宅に対する減額措置、長期優良住宅に係る固定資産税の減額措置又は住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置の適用を受けている住宅については、重複しての適用は受けられません。
  • バリアフリー改修と省エネ改修を同時に行った場合には、それぞれ固定資産税の減額措置の適用を同時に受けることができます。

住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置

 次の基準を満たす住宅の耐震改修工事を行った場合、その住宅に対する固定資産税が減額されます。

  • 昭和57年1月1日以前から存在する住宅であること。
  • 平成18年1月1日から平成30年3月31日までの間に、現行の耐震基準に適合した耐震改修工事が完了していること。(適用期限は、地方税法の改正により変更になる場合もあります。)
  • 耐震改修の工事費が50万円以上であること。(ただし、平成25年3月31日までに改修工事の契約をした場合は30万円以上)
  • 店舗等との併用住宅の場合は、居住部分の床面積の割合が2分の1以上あること。
  • 減額される額改修した住宅の床面積のうち120平方メートル分までの固定資産税が2分の1に減額されます。
  • 減額期間
    耐震改修工事が完了した日が、平成18年から平成21年の間は翌年度から3年度分、平成22年から平成24年の間は翌年度から2年度分、平成25年からは翌年度の1年度分です。
    改修工事完了後3ヵ月以内に資産税課(各総合支所市民生活課)に申告書を提出した場合に限ります。

住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置

 次の基準を満たす住宅の省エネ改修工事を行うと、その住宅に対する固定資産税が減額されます。

  • 平成20年1月1日以前から存在する住宅をし、平成20年4月1日から平成30年3月31日の間に、次の省エネ改修工事を行った住宅であること。ただし、賃貸住宅は除かれます。(適用期限は、地方税法の改正により変更になる場合もあります。)
    • 窓の断熱改修工事(必須の工事です。)
    • 床の断熱改修工事
    • 天井の断熱改修工事
    • 壁の断熱改修工事
  • 省エネ改修工事により、当該部位が新たに省エネ基準に適合した改修が完了すること。
  • 省エネ改修の工事費が50万円以上であること。(ただし、平成25年3月31日までに改修工事の契約をした場合は30万円以上)
  • 減額される額
    改修した住宅の床面積が50平方メートル以上のものに限り、床面積のうち120平方メートル分までの固定資産税の3分の1が減額されます。
  • 減額期間改修工事を行った翌年度分が減額されます。

(注意)

  • 改修工事完了後3ヵ月以内に資産税課(各総合支所市民生活課)に申告書を提出した場合に限ります。
  • 新築住宅に対する減額措置、長期優良住宅に係る固定資産税の減額措置又は住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置の適用を受けている住宅については、重複しての適用は受けられません。
  • バリアフリー改修と省エネ改修を同時に行った場合には、それぞれ固定資産税の軽減措置の適用を同時に受けることができます。

分譲マンションの固定資産税

 分譲マンションの建物は各戸ごとの区分所有になっています。区分所有に係る固定資産税は、敷地(土地)は、 敷地全体にかかる税額を各所有者の持分割合によって按分します。
 建物は、共用部分を含めた建物全体の価格(評価額)を次の面積で按分した額をもとに各所有者の税額を算出します。

  • 各戸の面積…専有部分の床面積+各専有床面積に応じて按分した共有部分の床面積(廊下・階段・ポンプ室など)

お問い合わせ先

部署名:財務部 資産税課
電話番号:0225-95-1111
内線番号:
土地担当 3124
家屋担当 3115
償却資産担当 3125