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土地の評価について

更新日:2014年04月18日

土地に対する課税とその仕組み

  1. 宅地、農地、雑種地などに区分します。宅地は商業、住宅、工業などの地区に区分します。
  2. 状況類似地ごとにその地区内の標準的な土地を選定します。
  3. 地価公示価格や鑑定評価価格などを参考にして、標準的な土地の適正な時価を評定します。
  4. 適正な時価をもとに路線価を付設します。
  5. 土地の形状などによる補正などにより各筆の評点数を付設します。
  6. 評価額決定

宅地等の評価

 宅地等に対する評価は、「固定資産評価基準」に基づき、地価公示価格等の7割をもとに算定した固定資産税の路線価を基礎に行います。(市街地宅地評価法)

宅地の区分と住宅用地の特例

 宅地は、大きく分けて住宅用地と非住宅用地に区別されます。

  • 住宅用地とは、住宅やマンション等の敷地として利用されている土地をいいます。
  • 非住宅用地とは、住宅用地以外の店舗や工場等の敷地として利用されている土地をいいます。住宅用地については、土地の面積等に応じて、小規模住宅用地と一般住宅用地に分類され、その税負担を軽減する目的から、下記のような課税標準の特例措置が適用されます。

住宅用地の区分と特例率

小規模住宅用地

 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分)で、課税標準額が価格の6分の1(都市計画税は3分の1)の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

 小規模住宅用地以外の住宅用地です。
 例えば、300平方メートルの土地に1戸の住宅が建っている場合、200平方メートルまでの部分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル部分が一般住宅用地となり、課税標準額が価格の3分の1(都市計画税は3分の2)の額とする特例措置があります。

 (注)住宅用地の特例措置が適用される土地の面積は、家屋の床面積の10倍までとされています。

住宅用地の範囲

 併用住宅(一部を人の居住の用に供する住宅)の敷地については、家屋の敷地面積×適用率が住宅用地として認定されます。

特別措置の対象となる「住宅用地」の面積

 特別措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に下記の住宅用地の率を乗じて求めます。

専用住宅

  • 居住部分の割合 全部
  • 住宅用地の率 1.0

下記以外の併用住宅

  • 居住部分の割合 4分の1以上2分の1未満の場合、住宅用地の率 0.5
  • 居住部分の割合 2分の1以上の場合、住宅用地の率 1.0

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅

  • 居住部分の割合 4分の1以上2分の1未満の場合、住宅用地の率 0.5
  • 居住部分の割合 2分の1以上4分の3未満の場合、住宅用地の率 0.75
  • 居住部分の割合 4分の3以上の場合、住宅用地の率 1.0

 (注)居住部分の割合=家屋の居住部分の床面積÷家屋の総床面積

宅地の税負担の調整措置

負担水準

 個々の住宅の課税標準額が評価額に対して、どの程度まで達しているかを示すものです。
 負担水準の高い土地は、税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させるようになっています。
 次の算式によって求められます。

 負担水準=前年度の課税標準額÷今年度の価格×100%

課税標準額については次のいずれかです。

  • 住宅用地の特例措置を適用した額(本則課税標準額)
  • 市街化区域農地については、固定資産税は価格×3分の1の額、都市計画税は価格×3分の2の額
  • 上記の場合以外は価格です。

負担調整措置

 平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

住宅用地

  • 負担水準が100%:本則課税標準額(価格×6分の1等)
  • 負担水準が100%未満:徐々に引上げ

商業地等

  • 負担水準が70%超:課税標準額の法定上限(価格の70%)まで引下げ
  • 負担水準が60%以上70%以下:前年度課税標準額に据置き
  • 負担水準が60%未満:徐々に引上げ

農地に対する課税

 農地は次のように区分され、それぞれの評価及び課税について異なる仕組みがとられています。

一般農地

 市街化調整区域内の農地や生産緑地地区内の農地です。

市街化区域農地

 市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いた農地です。市街化区域農地は、住宅用地との税負担の均衡を図るため課税標準の特例措置が設けられています。特例率は次のとおりです。

市街化区域農地の特例措置

  • 固定資産税の特例率 3分の1
  • 都市計画税の特例率 3分の2

農地の課税標準額

 一般農地及び市街化区域農地の課税標準額の算出については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置がとられております。

お問い合わせ先

部署名:財務部 資産税課
電話番号:0225-95-1111
内線番号:
土地担当 3124
家屋担当 3115
償却資産担当 3125